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新京葡萄京观点 | 城市更新案例研究-重庆十八梯传统风貌区案例

作者:彭铭旻,新京葡萄京咨询经理


作为重庆的母城,渝中区在旅游业发展方面,突出“全域”“升级”这两个关键词,渝中半岛着力打造全域旅游示范区,对区域内10个热门网红景点进行提档升级,十八梯就是其中之一,它是衔接老重庆上半城与下半城的纽带,是重庆“母城文化”的缩影。2009年重庆市渝中区政府宣布将对十八梯实施重建,2016年底,杭州新天地集团取得重庆十八梯传统风貌区项目的开发权,2021年9月30日对外开街。十八梯传统风貌区占地面积约88亩,建筑面积约16.1万平方米,项目荣获“城市更新城市街区类优秀案例”RICS中国奖2021年度城市更新项目优秀奖。2022年11月,十八梯传统风貌区被中国非遗保护协会评选为“全国非遗与旅游融合发展优选项目 - 非遗旅游街区”。



一、项目具有地段稀缺、地形独特和历史文化底蕴丰富的三大特性


重庆十八梯传统风貌区位于重庆市渝中区较场口,是重庆渝中上下半城的重要通廊,也是重庆主城最古老的街道之一。明清时期由于靠近长江及其连接上下半城优越的地理优势,曾经繁荣一时。改革开放后,随着重庆经济和城市建设快速发展,上半城解放碑高楼林立,成为重庆核心的城市名片,是重庆的中央商务区之一,而曾经繁华的十八梯却逐渐衰落,建筑老旧破损,生活居住条件落后、环境恶劣。十八梯作为衔接老重庆上半城与下半城的纽带,是重庆“母城文化”的缩影,同时是老重庆市民生活的真实写照,推动项目有机更新是提升城市品质及强化母城文化的必经之路。十八梯城市更新项目具有以下三大独特性:


  • 区位优势独特,项目距离解放碑商圈核心仅500米,临近重庆轨道1、2号线较场口站,是重庆渝中上下半城的重要通廊,区位优势明显;


  • 地形独特,项目保留原始的七街六巷街道肌理及地形地貌,有高低差,有坡度,可以完美体现重庆山地城市形态与空间特色;


  • 历史文化底蕴深厚,其是重庆“母城文化”的缩影,同时是老重庆市民生活的真实写照。明清时期十八梯曾是重庆的经济中心、政治中心,区域内现存 1处国家级文物法国领事馆旧址,1处市级文物“六五”大轰炸惨案遗址,1处区级文物171号民居,以及7处优秀历史建筑,50余处传统风貌建筑。


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二、项目深入挖掘渝中“母城”的文化资源,重组区域已有的历史文化资源、产业资源和空间资源,融合传统和现代元素,形成商、景、旅、文融合的发展模式


城市更新涉及到产业重组、景观优化、历史文化遗产保护与再利用等问题,本质上是通过对区域内各种资源的筛选和整合,以区域的特色资源为依托,建构恰当的城市空间、产业模式和生活模式,以此引导区域的发展。


十八梯项目重组十八梯区域已有的历史文化资源、产业资源和空间资源,在保留原有空间肌理的基础上,以“老重庆”为文化脉络,“真山城”为建筑基础,“新体验”业态为引擎,同时结合“夜经济”等现代服务业的产业定位,打造“文化 + 旅游”、“文化 + 创意”、“文化 + 跨界”的全景体验发展模式。


“老重庆”:将重庆的传统民俗、市井生活、节会庆典等与实景演艺和现代会展技术融为一体,打造若干核心景观和游憩节点,体现传统、经典的“重庆生活方式”。


“真山城”:延续十八梯原有的“七街六巷”肌理,进行复建和创新,尽可能保持和复原街巷尺度和两侧建筑的高度,让景观、建筑成为传统文化的载体。


“新体验”:增设城市观光、非遗传承、文化创意及体验等业态,实现“文化+旅游”、“文化+创意”、“文化+产业”的全景式体验。



三、作为一个兼顾城市文脉延续与城市发展的城市更新项目,十八梯是重庆的人气担当,天生自带流量,运营具有可持续性


十八梯传统风貌区坐落于网红城市重庆,承载着山城人的记忆,是母城核心景区之一,自开街以来人流如织。这主要是因为项目在文化上延续了原有十八梯的文化积淀,同时又重新诠释文化内涵、传统故事、老居民生活方式,并与新时代的文化艺术体验、商业活动、夜间旅游等文旅模式相结合,焕发出城市有机更新的商业新活力。


  • 项目更新规划融合商、景、旅、文四大功能于一体,创新商业模式,打造传统与时尚结合的文化街区十八梯传统风貌区围绕“城市观光”、“非遗传承”和“文化创意体验”,主要规划“传统文化体验(AB区)”、“国潮文创体验(C区)”、“国际交流中心(D区)”和“生活方式中心(E区)”,形成“两体验两中心”功能组团,传统与现代融合,全面打造文商旅三位一体,有机互动、协调发展。


    项目以巴渝民俗文化为底蕴,以传统街巷格局的老重庆建筑风貌和市井生活为特色,集特色餐饮、全景体验、文化娱乐、休闲度假、商务会议、主题居住等业态功能于一体。打造成一个兼具历史、文化、旅游和市井气息的地方。


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  • 项目对古街历史、风情、生活整理保护,让一些非遗文化、老重庆口耳相传的民间艺术和民俗活动恢复生机,把“老重庆”魅力转化为经济效益、文化效益和社会效益


    十八梯承载着山城人的“ 乡愁”,承载着“百年市井烟火气”。项目依托本身的历史文化底蕴,聚焦非遗文化。项目内已集聚了近二十家非遗品牌、非遗产品及老字号美食品牌。同时项目在建设中将重庆传统风俗、市井生活、节会庆典与实景演艺和现代会展技术融为一体,利用重庆市民耳熟能详的善果巷、轿辅街、月台坝、守备街、花街子等老街名称,打造若干核心景观和游憩节点。


  • 项目多元业态活力迸发,引进多个品牌,整体开业率高据统计项目1期刚开街时,ABC区共入驻141家品牌,其中138家开业,整体开业率约98%。项目引入香港警署、星巴克、肯德基、雀巢、华人文化、司曙旅行图书馆、十八梯剧院、TIMS咖啡、北山怀石、万孚楼、小洞天酒楼等品牌入驻。同时项目一直在不断调整业态规划及定位。




四、项目采用开发商主导模式,引入具有丰富操盘经验的开发商主导项目开发运营,加速推进项目建设及运营


城市更新项目融资具有政府主导、多元合作和市场主导三种模式,其中市场主导模式包括开发商主导模式和居民或企业自主更新模式。开发商主导模式适用于商业改造价值较高、规划清晰、开发运营属性强的项目。该种模式下,项目完全由开发商按照规划规模要求来进行项目开发,政府履行规划审批职责,其核心是开发商能够顺利获取土地。


2010年7月十八梯片区启动征收拆迁工作,2015年底完成征收拆迁。杭州新天地集团于 2016年10月以5.8亿底价获取十八梯传统风貌区约88亩地块,并取得重庆十八梯传统风貌区项目的开发权。项目商业全部自持,统一策划、统一招商、统一运营。


杭州新天地集团是以“城市中央活力区 & 城市文化名片 & 养生度假区”三大主力产品为引擎驱动,文、商、旅三位一体协调发展的城市复合产业运营商,总资产超过300亿元。在获得十八梯项目的开发权后,其综合了“新天地”与“田子坊”的商业模式,最大限度保护传承十八梯的文脉,以“老重庆”文化为脉络,以“真山城”建筑为基础,以“新生活”业态为引擎,将十八梯打造成了一个传统与时尚结合的复合型风貌文化街区。可见开发商的格局、视野和思维决定了一个项目的气质,也很大程度上决定了项目的未来。


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改造升级前的十八梯 渝中文旅委供图



五、关于城市更新文旅类项目的思考


城市更新需要科学把握城市更新中的“留改拆增”,注重城市历史文化保护与传承,彰显城市精神和文化记忆。传统风貌区城市更新的核心是通过对区域内各种资源的筛选和整合,以区域的特色资源为依托,建构恰当的城市空间、产业模式和生活模式,使其换发出新的生机,实现商业与文化共赢。重庆十八梯传统风貌区项目汲取了各地节点改造、微更新、尺度肌理修复、形态重构、功能置换、集群设计等先进理念,创造性地开展了外科手术式的复杂而精准的设计,最大限度保护传承了十八梯的原有建筑风貌、空间肌理。并在此基础上,以“老重庆”文化为脉络,以“新生活”业态为引擎,将十八梯打造成了一个传统与时尚结合的复合型风貌文化街区。项目在原有的十八梯在地文化与商业有机融合方面仍有改善的空间,未来可以再不断挖掘自身的特色和在地文化,在现有的空间上挖掘出更多的业态组合,使主街店铺更富有重庆特色。


从投融资模式上看,要建立“投、融、建、运”城市更新一体化投融资模式,同时需要探索多元主体创新合作机制,聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等,激活多方主体参与,通力合作,从而充分发掘项目价值,助力区域可持续发展。十八梯项目通过土地出让模式选取了拥有丰富文旅商项目开发、运营经验的杭州新天地集团作为项目开发商。杭州新天地依托其在文、商、旅开发方面的经验优势,将十八梯打造成了一个传统与时尚结合的复合型风貌文化街区。


需要注意的是以往的城市更新的拆迁改造模式都是通过规模化建设来实现,但是在现在的种种条件限制下,城市更新严控大拆大建大迁,在城市更新模式发生转变的情况下,需要探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。


从城市更新文旅商类项目开发角度而言,以下几个发展难点仍待解决:


一是项目的投资额往往比较大,收益较薄,需长期自持运营性项目较多,且运营收入具有较大的不确定性;


二是项目体量大、业态复杂,在项目启动前需要进行多元化融资设计;


三是项目的用地与土地供给存在内在矛盾,经营性用地一般需要采用“招拍挂”等公开方式供地,此外项目为符合改造需要,需要在用地性质、容积率、建筑高度以及城市规划的退让上拥有更多的自由度;


四是需要以区域的特色资源为依托,深入挖掘文化IP,提升项目核心吸引力,实现文化与商业的共赢;


五是具备专业水准的项目开发运营管理团队较为稀缺,参与项目的企业需要考虑自身的经济实力和产业运营能力是否能够实现经济和社会效益的平衡。


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